Wynajem mieszkania za granicą – interpretacja indywidualna. W interpretacji indywidualnej (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.697.2022.2.RK) z 13 października 2022 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej dokonał rozstrzygnięcia w zakresie ujęcia w kosztach podatkowych kosztów wynajmu mieszkania za granicą. Jeonsae: typowo koreańska umowa najmu. Płacisz pełny czynsz z góry bez późniejszych kosztów w ciągu roku. Po upływie okresu najmu, otrzymujesz pieniądze z powrotem. Wolsae: bardziej "zachodnia" umowa najmu. Wpłacasz kaucję i co miesiąc płacisz czynsz. Gwanlibi: koszty utrzymania mieszkania. Umowa najmu mieszkania to najbardziej podstawowy wzór umowy. Każdy z nas jako rentier, bądź zarządca korzysta z umowy najmu lokalu mieszkalnego, dlatego przygotowaliśmy dostosowany wzór do aktualnych wymogów prawnych. Mieszkanie to majątek wart kilkaset tysięcy złotych. Roczny najem to zazwyczaj 15-50 tysięcy złotych, więc warto Jeżeli wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej, to przede wszystkim należy ustalić, czy mamy do czynienia z najmem: krótkotrwałego zakwaterowania. W przypadku najmu na cele mieszkaniowe osoba wynajmująca korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT i nie ma żadnych obowiązków związanych z rozliczaniem tego podatku Dzień dobry! Chciałbym wynająć mieszkanie osobom z Ukrainy. Pochodzenie najemców jest o tyle ważne, że nie mogą wskazać mieszkania na terenie PL (wynajem okazjonalny). Czy istnieje forma umowy zabezpieczająca właściciela i pozwalająca mu skrócić okres wypowiedzenia w razie problemów? Czy dostatecznym zabezpieczeniem jest np. umowa na czas określony, zawierana na 3 m-ce i po Home - Prawo co dnia - Czynny żal w 2023 roku według nowych zasad. kierował wykonaniem ujawnionego czynu zabronionego; wykorzystując uzależnienie innej osoby od siebie, polecił jej wykonanie ujawnionego czynu zabronionego; zorganizował grupę albo związek mający na celu popełnienie przestępstwa skarbowego albo taką grupą lub . Jak odzyskać podatek VAT od zakupu apartamentu na wynajem? Sprawdziła to i wyjaśnia Marzena Zbierska!Inwestowanie w lokale na wynajem od dawna jest kuszącą alternatywą wobec lokat bankowych oraz inwestycji na rynkach kapitałowych. Rynek najmu w Polsce rozwija się, a deweloperzy oferują coraz więcej mieszkań dostosowanych do potrzeb najemców. Zwrot VAT-u zapłaconego w cenie lokalu to kolejny argument przemawiający za inwestowaniem na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Co istotne, odzyskanie podatku jest możliwe nie tylko w przypadku firm, ale również osób fizycznych. Z tego artykułu dowiesz się jak odzyskać podatek VAT od zakupu apartamentu na wynajem gdzie szukać pomocy w załatwieniu formalności ile wynoszą stawki VAT Cena zakupu mieszkania na wynajem zawiera 23-procentowy podatek VAT, który doliczany jest przez dewelopera. Możliwość zwrotu podatku sprawia, że dość spora kwota wraca na konto kupującego, a przy tym poprawia się opłacalność inwestycji. Z tej możliwości mogą korzystać nie tylko przedsiębiorcy, ale także osoby fizyczne. Procedura zwrotu podatku nie jest skomplikowana, ale należy spełnić kilka warunków i pamiętać o niezbędnych czynnościach jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem. Apartament a lokal użytkowy Zwrot podatku VAT możliwy jest w odniesieniu do lokali użytkowych. To podstawowy warunek, zatem apartament nie może być wykorzystywany do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, ale wyłącznie zarobkowo. Inwestorzy stanowią wciąż znaczny odsetek wśród klientów firm deweloperskich. Najwięksi deweloperzy działający w Polsce szacują liczbę zakupów inwestycyjnych na 30-40%, a w niektórych realizacjach nawet 70-80%. Dużą popularnością cieszą się aparthotele, budowane z myślą o wynajmie krótkoterminowym, oraz prywatne akademiki, które są udostępniane studentom. W takich przypadkach najem obejmuje w zasadzie 100% lokali. Lokal użytkowy definiowany jest jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Co do zasady lokale użytkowe przeznaczone są do realizacji celów użytkowych, a więc na przykład do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym wynajmu nieruchomości na cele zarobkowe. Z kolej mieszkanie to zespół pomieszczeń, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Jak widać przytoczone definicje są bardzo zbliżone do siebie, to co rozróżnia lokal użytkowy od mieszkania jest cel w jakim lokal ten jest wykorzystywany. Zatem uznanie nieruchomości za lokal użytkowy czy mieszkalny zależy od celu, na jaki będzie ona przeznaczona. Mikroapartamenty, które mają być z założenia przeznaczone na cele prowadzenia działalności (a tym jest najem) są w takim przypadku opodatkowane podstawową stawką VAT w wysokości 23%. Lokal mieszkalny a późniejszy wynajem Czy można zwrócić podatek VAT od zakupu mieszkania od dewelopera, które później zostanie przeznaczone na wynajem? Okazuje się, że tak, ale pod pewnymi warunkami. Otóż, lokale mieszkalne, kupowane od dewelopera z rynku pierwotnego są opodatkowane obniżoną stawką VAT 8% i zakup takiego mieszkania w celu przystosowania go do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę daje również prawo do odliczenia podatku VAT. Jednak po pierwsze zmianę charakteru mieszkania należy zgłosić do starostwa (lub urzędu miasta na prawach powiatu) przed jej dokonaniem, po drugie jeżeli uzyskamy zgodę to należy pamiętać, że u czynnego podatnika taki najem będzie opodatkowany już podstawową stawką VAT 23%, a nie 8% jak przy zakupie. Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że w sytuacji zakupu mieszkania od dewelopera w celu jego dalszego wynajmu na cele mieszkalne (nie związane z chwilowym pobytem), nie ma prawa do odliczenia VAT, ponieważ sprzedaż usług najmu na cele mieszkaniowe jest zwolniona z VAT. Jak przebiega procedura? Każda osoba kupująca lokal użytkowy ma prawo odliczyć VAT. Dotyczy to zarówno przedsiębiorców, jak osób fizycznych, które nie prowadzi działalności gospodarczej. Stąd wniosek – aby dokonać zwrotu podatku VAT nie trzeba zakładać firmy, bo najem majątku prywatnego mieści się w definicji działalności gospodarczej zawartej w Ustawie o VAT. Jednak warunkiem uzyskania zwrotu podatku jest wykorzystywanie lokalu wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT-em, czyli najmu. Procedura nie jest skomplikowana i mieści się w dwóch krokach. Krok pierwszy – należy zarejestrować się we właściwym urzędzie skarbowym jako czynny podatnik VAT (złożyć formularza VAT-R). Co ważne, trzeba zrobić to jeszcze przed wpłatą zaliczki, a najlepiej przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu lokalu. W formularzu VAT-R trzeba podać numer NIP. Osoby, które go nie mają, muszą najpierw złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na adres zamieszkania formularz NIP-7. Dopiero po uzyskaniu numeru mogą złożyć formularz VAT-R. Najem musi być także rozliczany na podstawie faktury wystawionej przez osobę fizyczną (lub firmę) z VAT-em. Stawka VAT na usługi związane z zakwaterowaniem wynosi 8%, a w pozostałych przypadkach wynosi 23% (np. wynajem lokalu na biuro). Sprawdź ofertę apartamentów wakacyjnych Krok drugi – po zakupie lokalu należy złożyć deklarację VAT-7 oraz jednolity plik kontrolny JPK-VAT, w których zostanie wykazana wartość podatku należnego i naliczonego. Zwykle składa się deklaracje w okresach miesięcznych, ale przepisy umożliwiają także wybór kwartalnej metody rozliczeń z urzędem, jednak jest ona dostępna dopiero po 12 miesiącach od momentu rejestracji. Na tym etapie do wyboru są dwie możliwości. Właściciel lokalu może w deklaracji podatkowej przenieść nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym na kolejne okresy rozliczeniowe lub złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego przy zakupie lokalu. Podstawowy termin zwrotu podatku VAT to 60 dni od dnia złożenia deklaracji VAT za dany okres, w której został wykazany wniosek o zwrot VAT. VAT w działalności gospodarczej Osoby prowadzące działalność gospodarczą, które są już zarejestrowane jako podatnicy VAT, odliczają podatek na takich samy zasadach, jak w przypadku innych, wcześniejszych wydatków inwestycyjnych. W ich przypadku żadne dodatkowe działania nie są wymagane, jeżeli zakupiony lokal stanie się majątkiem ich przedsiębiorstwa. Natomiast przedsiębiorcy, którzy korzystali do tej pory ze zwolnienia podmiotowego z VAT (sprzedaż roczna poniżej 200 tys. zł), muszą z niego zrezygnować poprzez zgłoszenie rejestracyjne VAT-R. W przypadku przedsiębiorców, którzy do tej pory świadczyli jedynie usługi zwolnione z VAT (np. lekarze), w celu odliczenia podatku od zakupu lokalu będą musieli się również zarejestrować jako czynni podatnicy VAT na takiej samej zasadzie, jak przedsiębiorcy korzystający ze zwolnienia podmiotowego. Rezygnacja ze zwolnienia podmiotowego oznacza w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, że będą zobowiązani doliczać VAT także do swojej bieżącej działalności według obowiązujących stawek. W przypadku osób korzystających ze zwolnienia przedmiotowego (np. wspomniany lekarz), po zakupie apartamentu na wynajem i zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT wystąpi konieczność ustalenia proporcji VAT w stosunku do odliczenia podatku VAT od faktur za koszty ogólne, których nie da się przyporządkować do danego typu działalności (w tym przypadku stricte do usług medycznych czy wynajmu). Pomoc u dewelopera Gdzie szukać wsparcia w załatwieniu formalności? Często oferują je również deweloperzy – wątpliwości wyjaśniają pracownicy biur sprzedaży albo kierują do doradców podatkowych współpracujących na stałe z firmą. Zainteresowanie jest duże, choć wiedza w tym zakresie – szczególnie wśród osób fizycznych – wciąż niewielka. – Coraz więcej osób dowiaduje się, że podatek VAT można zwrócić. To przyciąga zainteresowanych i z pewnością napędzi jeszcze większy popyt na lokale na wynajem – mówi Michał Płoucha, dyrektor zarządzający BY MADE, grupy realizującej we Wrocławiu kameralny aparthotel Legnicka 60C. – Wiele osób pyta, jaka jest procedura zwrotu podatku i czy to możliwe bez zakładania działalności gospodarczej. Zagadnienie wciąż budzi wątpliwości, które rozwiewamy z pomocą ekspertów podatkowych. Po pierwsze, oferujemy bezpłatne konsultacje u doradcy podatkowego, który udzieli profesjonalnych porad. Po drugie, pomagamy w skompletowaniu dokumentów i w zarejestrowaniu się w urzędzie jako czynny podatnik VAT. Po trzecie, co miesiąc przypominamy o wystawieniu faktury oraz o złożeniu deklaracji VAT-7. Jednak to nie wszystko, ponieważ istnieje jeszcze możliwość skorzystania z usługi osobistej księgowej, która zajmie się całą procedurą zwrotu oraz rozliczeniami podatkowymi przychodów z tytułu wynajmu lokalu. W ramach niewielkiego abonamentu miesięcznego dedykowany księgowy zajmuje się wszelkimi formalnościami związanymi z rozliczeniem przychodów i kosztów wynajmu. Czy wynajęcie mieszkania dla członka zarządu stanowi przychód opodatkowany? Coraz częściej spółki decydują się na zapewnienie mieszkania członkom zarządu dla celów służbowych. Takie działanie determinują korzyści ekonomiczne, gdyż bardziej opłacalne wydaje się wynajęcie mieszkania niż rezerwowanie pokoju w hotelu. Zdaniem organów podatkowych, spółki które zapewniają nocleg członkowi zarządu na kilka dni w miesiącu muszą odprowadzać podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu nieodpłatnego udostępniania członkom zarządu wynajętego przez nią mieszkania służbowego. Co należy rozumieć przez ?nieodpłatne świadczenie? ? Dotychczas w przepisach podatkowych nie zostało wyjaśnione co dokładnie należy rozumieć przez nieodpłatne świadczenie. Jednak na gruncie wydawanych interpretacji indywidualnych przyjmuje się, że są to wszystkie świadczenia niewymagające opłaty, a także świadczenia, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar majątkowy. W omawianej sytuacji, organy stoją na stanowisku, że skoro członkowie zarządu nie ponoszą kosztów najmu mieszkania, to otrzymują świadczenie, które powoduje u nich przysporzenie majątku. Zatem wartość świadczenia w postaci wynajmowania mieszkania finansowanego przez spółkę stanowi nieodpłatne świadczenie, które należy zaliczać zgodnie z art. 13 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ( z dnia dalej jako: ustawa o PIT) do przychodów z działalności wykonywanej osobiście. W konsekwencji spółka jest obowiązana do obliczenia, pobrania i odprowadzenia zaliczki na PIT. Odmienne wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego a Naczelnego Sądu Administracyjnego Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 22 października 2018 r. o sygn. I SA/Gl 683/18) [?] ?udostępnienie wynajętego mieszkania Członkowi Zarządu leży wyłącznie w interesie Spółki, a nie Członków Zarządu, którzy swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajają w innym miejscu i w inny sposób, a gdyby nie konieczność wywiązania się z obowiązków wynikających z umowy o świadczenie usług zarządzania nie mieliby powodu do ponoszenia kosztów wynajmu. Obowiązek zapewnienia prawidłowej organizacji zarządzania spółką prawa handlowego (podobnie jak zapewnienie prawidłowej organizacji pracy) nie może być utożsamiany tylko z zapewnieniem biurka, materiałów biurowych czy pokryciem kosztów eksploatacji samochodu służbowego czy kosztów zużytej energii elektrycznej. Ten obowiązek należy analizować w kontekście konkretnych obowiązków i wynikających z tych obowiązków korzyści dla Spółki. Zapewnienie tej możliwości nie jest korzyścią Członka Zarządu, lecz wypełnieniem przez niego obowiązku prawidłowego organizowania funkcjonowania Spółki. Członek Zarządu (podobnie jak pracownik) nie ma tutaj żadnej swobody w zarządzaniu i rozporządzeniu tym świadczeniem, gdyż wykorzystuje je w konkretnym celu, tj. wykonaniu swoich obowiązków zarządczych. Tym samym nie można mówić o jakimkolwiek “przysporzeniu” lub o “zrefinansowaniu kosztów”, lecz wyłącznie o ich zwrocie.? Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 8 października 2021 r. o sygn. II FSK 167/19) uchylił zaskarżony wyrok, a skargę do WSA oddalił, uzasadniając ?iż nie można zgodzić się z poglądem ,że sporne świadczenie jest spełnione wyłącznie w interesie spółki?. Należy wskazać także, że orzecznictwo w podobnych sprawach zmieniło się na korzyść organów podatkowych już jakiś czas temu. Z kolei, Naczelny Sąd Administracyjny nie wykluczył, że trend może się odwrócić. Będziemy Państwa informować o kolejnych rozstrzygnięciach w podobnych sprawach. Cały czas obserwujemy bowiem orzecznictwo sądów administracyjnych. Nowy Ład w sposób rewolucyjny zmienia zasady opodatkowania przychodów z najmu uzyskiwane przez osoby fizyczne. Osoby zarabiające na wynajmie mieszkań w ramach tzw. najmu prywatnego, począwszy od 2023 roku, nie odliczą żadnych kosztów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nowy Ład wprowadza bardzo niekorzystne regulacje w tym zakresie i dotknie wszystkie osoby fizyczne, które wynajmują mieszkania prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą. W odniesieniu do przedsiębiorców Nowy Ład wprowadza likwidację prawa do amortyzacji, począwszy od 2023 roku. Początkowo zmiany miały wejść w życie już od 2022 roku, jednak ostatecznie ustawodawcy wprowadzili okres przejściowy i zaczną obowiązywać z rocznym opóźnieniem, czyli od 2023 roku. W związku z wprowadzonymi regulacjami sprawdziliśmy, jak mają one wpływ na możliwe do odliczenia uprzednio koszty remontu mieszkania pod wynajem!Wynajem mieszkań a Nowy ŁadSkala podatkowa to forma opodatkowania, przy której zastosowaniu podatek dochodowy opłacany jest według stawki 17% oraz 32% od nadwyżki dochodu ponad kwotę 120 000 zł (drugi próg podatkowy od 2022 roku został podniesiony do 120 000 zł). Stosowanie skali podatkowej do rozliczenia najmu nieruchomości daje możliwość opodatkowania dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Wynajmujący mogą zatem rozliczyć w kosztach w szczególności odpisy amortyzacyjne, wydatki na remont mieszkania, zakup wyposażenia czy odsetki od kredytu. Dzięki temu podstawa opodatkowania, a co za tym idzie, podatek do zapłaty jest 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych„Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”.Nowy Ład wprowadza zmiany w zakresie najmu prywatnego. Po wejściu w życie zmian, czyli od 1 stycznia 2023 roku, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (dochody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze), będą opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Do tej pory najem prywatny mógł być opodatkowany, w zależności od wyboru podatnika, według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dla podatników dotychczas rozliczających się z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nic się nie zmieni, konsekwencje Nowego Ładu odczują tylko osoby stosujące dotychczas zasady ogólne jako formę opodatkowania najmu prywatnego. Począwszy od 2023 roku podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego, czyli poza działalnością gospodarczą, stracą możliwość wyboru jako formy opodatkowania skali podatkowej w odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z tego najmu. Jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt od przychodów ryczałtu przy najmie prywatnym wynosi 8,5% od przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie. Ryczałt to uproszczona forma opodatkowania, w której ramach podatek opłacany jest od przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty jego uzyskania. Oznacza to, że osoby fizyczne, które wynajmują mieszkania prywatnie, począwszy od 2023 roku, stracą możliwość rozliczania kosztów związanych z wynajmowanymi niższej stawki podatku dla wielu z nich oznacza to wzrost obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Na zmianach wprowadzonych w ramach Nowego Ładu stracą podatnicy, którzy ponosili wysokie koszty uzyskiwanych przychodów. Wysokie koszty najmu ponoszą zazwyczaj podatnicy dokonujący odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości, remontujący budynki stanowiące przedmiot najmu czy osoby wynajmujące mieszkania kupione na kredyt. Do tej pory podatnicy mieli możliwość wyboru 1 z 2 form opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego. Osoby ponoszące wysokie koszty związane z wynajmem zazwyczaj stosowały skalę podatkową, a wynajmujący niegenerujący wysokich kosztów wybierali jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nowy Ład likwiduje zasady ogólne w ramach najmu prywatnego i jako jedyną opcję rozliczenia w tym zakresie pozostawia ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Koszty remontu mieszkania pod wynajem a Nowy ŁadOsoby wynajmujące nieruchomości w ramach najmu prywatnego, począwszy od 2023 roku, będą musiały stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania. Po wejściu w życie przepisów podatnicy nie będą mogli już odliczać od podstawy opodatkowania poniesionych kosztów, w tym także kosztów remontu wynajmowanego mieszkania. Oznacza to, że podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego jeszcze tylko do końca 2022 roku mogą obniżyć podstawę opodatkowania o poniesione koszty związane z końcem 2022 roku warto zatem wyczerpać podatkowe korzyści dotyczące najmu. Jeżeli właściciel planuje remont wynajmowanego lokalu, warto rozważyć przyspieszenie decyzji i prac związanych z tym remontem, pozwoli to zaliczyć wydatki do kosztów podatkowych. Jeżeli ewentualne prace remontowe zostaną przeprowadzone w 2023 roku lub później, podatnik nie będzie mógł już ich rozliczyć, ponieważ począwszy od 2023 roku, jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, w którego ramach podstawę opodatkowania stanowi przychód, bez pomniejszania go o koszty jego jak w przypadku planowanego w przyszłości remontu mieszkania, jeżeli właściciel rozważa zakup nowego wyposażenia, mebli, sprzętu AGD lub RTV, warto dokonać zakupu do końca 2022 roku. Dzięki temu poniesione wydatki będą mogły zostać zaliczone do kosztów podatkowych w 2022 roku i zmniejszą zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego do wydatki związane z mieszkaniem wynajmowanym prywatnie mogą zostać rozliczone jedynie do końca 2022 roku. Podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego stosujący jako formę opodatkowania skalę podatkową mogą zatem zaplanować ewentualne remonty czy doposażenie lokalu na wynajem w 2022 roku, co pozwoli im zaliczyć jeszcze wydatki do kosztów podatkowych i chociaż częściowo ograniczyć straty z tytułu zmian wprowadzonych w ramach Nowego Ładu, mające obowiązywać od 1 stycznia 2023 roku osoby wynajmujące nieruchomości w ramach najmu możliwa do rozliczenia w kolejnych latachStosując zasady ogólne przy rozliczeniu najmu prywatnego, podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Oznacza to, że podatek dochodowy do zapłaty występuje tylko wówczas, gdy uzyskane przychody przewyższają poniesione koszty związane z nieruchomością. Wysokie nakłady ponoszone na wynajmowaną nieruchomość, jeżeli są wyższe od osiągniętych przychodów z tytułu najmu, powodują zatem wygenerowanie straty. Zgodnie z przepisami podatnicy mają prawo do rozliczenia straty w kolejnych powstanie strata z najmu w czasie stosowania jako formy opodatkowania zasad ogólnych, będzie można ją rozliczyć w kolejnych latach, począwszy od 1 stycznia 2023 roku, po przejściu na opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego. Rozliczając stratę wygenerowaną podczas opodatkowania według skali podatkowej, podatek dochodowy w przyszłych latach będzie niższy. Kwestia ujmowania w deklaracji VAT, a co za tym idzie także w pliku JPK_VAT, obrotu z wynajmu nieruchomości niebędącej składnikiem majątku firmy budzi wątpliwości przedsiębiorców. Aby je rozwiać, należy posłużyć się interpretacjami indywidualnymi oraz interpretacją ogólną Ministra Finansów. Dowiedz się, jak traktować najem prywatny w świetle obowiązku przesyłania plików JPK_VAT i czy obowiązek ten dotyczy także podatników nieprowadzących działalności gospodarczej. Zbliża się termin przesłania pierwszych obowiązkowych plików JPK_VAT przez podmioty spełniające warunki do zachowania statusu mikroprzedsiębiorcy. Ta największa grupa podmiotów mogła korzystać z okresu dostosowawczego do końca 2017 r. Zgodnie z art. 82 § 1b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 201), podatnicy prowadzący księgi podatkowe przy użyciu programów komputerowych, mają obowiązek każdego miesiąca przesyłać pliki JPK_VAT – bez wezwania organu podatkowego. Pliki te zawierają dane z ewidencji VAT. Od 1 stycznia 2018 r. obowiązek ten objął już wszystkich czynnych podatników VAT bez wyjątku. W związku z wprowadzeniem obowiązku przesyłania plików JPK_VAT, wśród mikroprzedsiębiorców pojawiło się sporo pytań. Na wiele z nich Ministerstwo Finansów udzieliło odpowiedzi na swojej oficjalnej stronie internetowej. Inne wymagały wydania indywidualnych interpretacji organów podatkowych. Jedno z takich pytań ma związek z obowiązkiem przesyłania plików JPK_VAT w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, jeśli wynajmujący lokal bądź dzierżawiący grunt nie jest przedsiębiorcą. O ile w przypadku wynajmu nieruchomości należącej do majątku przedsiębiorstwa kwestia wykazania przychodu z tego tytułu w JPK_VAT nie budzi wątpliwości, o tyle w wypadku najmu nieruchomości nienależącej do tego majątku – już tak. Poszukując odpowiedzi na pytanie, czy najem prywatny należy wykazywać w plikach JPK_VAT, warto posłużyć się definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: Art. 15(…)2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wynika z powyższego przepisu, definicja działalności gospodarczej jest bardzo szeroka. Wskazuje ona, iż za działalność taką uważane jest także wykorzystywanie prywatnego majątku przez osoby fizyczne – o ile wykonywane jest w sposób ciągły i służy celom zarobkowym. Jeśli więc wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, należność z tytułu najmu stanowi podstawę opodatkowania tym podatkiem. Tym samym musi być wykazana w pliku JPK_VAT. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 czerwca 2014 r., sygn. IPPP2/443-332/14-2/BH. Stwierdził w niej, iż osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, wynajmująca swoje prywatne mieszkanie na cele mieszkaniowe ma obowiązek ujmować czynność najmu w deklaracji podatkowej. Ze względu jednak na zwolnienie tych usług z VAT, podatnik nie będzie miał z tego tytułu obowiązku naliczania i wykazywania podatku należnego. Zwolnienie z VAT a najem prywatny Fakt, iż najem prywatny kwalifikowany jest jako działalność gospodarcza, niekoniecznie oznacza, iż w tytułu świadczenia takich usług powstanie obowiązek podatkowy. Przede wszystkim należy podkreślić, iż usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione przedmiotowo z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Ponadto podatnicy uzyskujący przychody z najmu mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, jeśli wartość ich sprzedaży opodatkowanej w poprzednim roku nie przekroczyła kwoty zł. Czynny podatnik VAT ma więc obowiązek wykazania w deklaracji VAT obrotu z tytułu najmu. Wartość sprzedaży zwolnionej z opodatkowania mieści się bowiem w grupie danych niezbędnych do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, a także sporządzenia prawidłowej deklaracji podatkowej. W przypadku podatników zwolnionych z VAT podmiotowo, obrót z wynajmu nieruchomości wlicza się do wartości sprzedaży, liczonej dla celów zastosowania tego zwolnienia. JPK_VAT a podmioty niebędące przedsiębiorcami Pozostaje jeszcze kwestia ustalenia, czy podmioty niebędące przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, które uzyskały przychody z najmu, mają obowiązek przesyłać pliki JPK_VAT. Odpowiedź na to pytanie znaleźć można w interpretacji ogólnej z 20 czerwca 2016 r., skierowanej przez Ministra Finansów do podległych mu organów skarbowych. Wykazano w niej, iż brak statusu przedsiębiorcy nie oznacza braku obowiązku przesyłania plików JPK_VAT. Zastosowanie kryteriów małego, średniego i mikroprzedsiębiorcy miało bowiem na celu wyłącznie ustalenie kolejności obejmowania tym obowiązkiem kolejnych grup podatników. Rzeczywistymi wyznacznikami w tym zakresie są bowiem wartość obrotu netto oraz średnioroczne zatrudnienie – kryteria podane w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej. Oznacza to, iż do podatników VAT niebędących przedsiębiorcami, wynajmujących prywatnie nieruchomości należy odpowiednio stosować okresy zwolnienia z przekazywania Jednolitego Pliku Kontrolnego. Tym samym również ich od 1 stycznia 2018 r. objął obowiązek przesyłania plików JPK_VAT, natomiast od 1 lipca 2018 r. obejmie ich wymóg przekazywania pozostałych struktur JPK – na żądanie organu podatkowego. Pliki JPK_VAT dla wszystkich bez wyjątku Należy również przypomnieć, iż od 1 stycznia 2018 r. w ustawie o VAT znajduje się zapis, który zobowiązał wszystkich czynnych podatników VAT do prowadzenia ewidencji VAT przy użyciu programów komputerowych. W związku z tym podmioty, które jeszcze do niedawna prowadziły te ewidencje w formie papierowej, musiały „przestawić się” na formę elektroniczną. W praktyce oznacza to, iż od 1 stycznia 2018 r. nie ma już czynnego podatnika VAT, którego ominąłby obowiązek comiesięcznego przesyłania plików JPK_VAT. Obejmuje on wszystkich bez wyjątku. Więcej o Jednolitym Pliku Kontrolnym dowiesz się z Poradnika Zgodnie z art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT: Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że prowadząc najem (czyli dokonując sprzedaży na rzecz osób fizycznych) mamy obowiązek rejestrować przychody na kasie fiskalnej. To jest generalna zasada, która dotyczy wszystkich. Niezależnie od tego, czy rozliczamy najem w ramach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej lub spółki dowolnego rodzaju. Niezależnie od tego, czy mamy status podatnika VAT czynnego czy zwolnionego. Na szczęście, są legalne sposoby na uniknięcie tego przykrego obowiązku. Mówimy tu o tzw. zwolnieniach z kasy fiskalnej. Obowiązek rejestracji przychodu na rzecz osób fizycznych na kasie fiskalnej wynika z Ustawy o VAT. Zwolnienia z kasy fiskalnej są natomiast opisane w rozporządzeniu, które wydawane jest co jakiś czas. Kilka lat temu było wydawane co dwa lata np. te wydane pod koniec 2014 roku definiowało zwolnienia na 2015 i 2016 rok. Pod koniec 2016 roku ustawodawca jednak nie stanął na wysokości zadania i dopiero w ostatniej chwili, czyli 28 grudnia 2016, w Dzienniku Ustaw pojawiło się rozporządzenie definiujące zwolnienia na 2017 rok. Pod koniec 2017 roku historia (a może także histeria w Ministerstwie) powtórzyła się i ponownie w ostatniej chwili, czyli 28 grudnia 2017, pojawiło się z Dzienniku Ustaw rozporządzenie ze zwolnieniami na 2018 rok. Już myślałem, że gorzej być nie może, ale pod koniec 2018 roku pojawiło się kolejne rozporządzenie. Zgadnijcie którego dnia wylądowało w Dzienniku Ustaw? Tak, macie rację, 31 grudnia 2018 roku 😉 Tym razem, z niewiadomego powodu, rozporządzenie określa zwolnienia na kolejne 3 lata. Chyba poszli po rozum do głowy i wymyślili, że lepiej wydać rozporządzenie na dłużej i w razie czego je zmieniać niż co roku ścigać się z czasem i wydawać ostatniego dnia roku, narażając się na pośmiewisko. Opisane w nowym rozporządzeniu zwolnienia dla najmu nie różnią się, na szczęście, od tych z poprzednich lat. Zwolnienie nr 1: Obrót poniżej 20 tys. złotych Art. 3 ust. 1 rozporządzenia określa, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20 000 zł. Zwolnienie obejmuje także podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2018 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł. Upraszczając, jeśli nie osiągasz z najmu więcej niż 20 tys. zł obrotu rocznie, to nie musisz korzystać z kasy fiskalnej. Pamiętaj, że do tego limitu liczy się nie tylko najem, ale także inna Twoja sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej np. w ramach Twojej działalności gospodarczej (o ile ją prowadzisz!). Ponadto, wyłączono z obrotu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia czynności, o których mowa w pozycji 35 załącznika do rozporządzenia (tj. dostawa nieruchomości) oraz z tytułu dostawy towarów i świadczenia usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (pozycja 47 załącznika do rozporządzenia), pod warunkiem, że czynności te w całości zostały udokumentowane fakturą. Pozwala to wyeliminować obrót, który niejako zaburza obraz co do skali realizowanej działalności. W przeciwnym razie podatnik dokonujący jednorazowo zbycia np. nieruchomości „skonsumowałby” cały obrót uprawniający go do korzystania ze zwolnienia. Zwolnienie nr 2: Dokumentowanie świadczenia usług najmu w całości fakturą Art. 2 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. W tym załączniku umieszczono pod pozycją nr 25: Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą […] (ta pozycja dotyczy wyłącznie usługi wg PKWiU) Drugim sposobem na uniknięcie kasy fiskalnej jest więc wystawianie Twoim najemcom faktur za czynsz. Przypominam, że fakturę może wystawiać każdy wynajmujący, nawet jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej, nie trzeba też do tego być czynnym VAT-owcem. Warto zauważyć, że to zwolnienie dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są opłacane wraz z czynszem najmu. Zwolnienie nr 3: Najemcy wpłacają pieniądze wyłącznie na konto (i sensownie opisują przelewy) Podobnie jak w poprzednim zwolnieniu, art. 2 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. Pod pozycją nr 25 w tym załączniku mamy: Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli […] świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. (to jest ta sama pozycja tabeli, o której pisałem przy zwolnieniu nr 2 powyżej i dotyczy wyłącznie usługi wg PKWiU) Przypilnuj, żeby Twoi najemcy wpłacali należne Ci opłaty wyłącznie na Twoje konto, to nie powinieneś mieć problemu z kasą fiskalną. Powstaje pytanie, co to znaczy, że najemcy “sensownie opisują przelewy”. W rozporządzeniu czytamy (pozycja 25 i pozycja 37), że zapłata powinna być na konto, a “z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła”. Wg mnie trzeba poinstruować najemców, że właściwy opis przelewu jest bardzo istotny i powinien wyglądać np. tak: „czynsz, Wokalna 132/2, Warszawa”. Zdarza się, że wpłaty w imieniu najemcy dokonuje ktoś inny np. rodzice lub znajomy, w tytule przelewu powinno wtedy znaleźć się, za kogo ta wpłata jest dokonywana np. „wpłata za Adama Kowalskiego”. Z drugiej strony, nawet jeśli opis przelewu będzie „gorszego sortu” 😉 to nadal możemy mieć dokumentację, z której jednoznacznie wynika, że dana wpłata dotyczy najmu. Taką dokumentacją może być umowa najmu, która zawiera dane najemcy oraz potwierdzenie przelewu, w którym dane nadawcy przelewu zgadzają się z umową. Czasami przy podpisaniu umowy bierze się w gotówce kaucję oraz czynsz najmu za pierwszy miesiąc. Wg mnie taka wpłata czynszu nie będzie podlegać pod zwolnienie nr 3. Być może więc warto poprosić najemcę, żeby pierwszy czynsz również wpłacił przelewem (albo wystawiać faktury). Podobnie jak w przypadku zwolnienia nr 2, warto zauważyć, że zwolnienie nr 3 dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są opłacane wraz z czynszem najmu. Możemy w przypadku zwolnienia nr 3 podeprzeć się zwolnieniem określonym w art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 37 załącznika do rozporządzenia, które zwalnia z obowiązku ewidencjonowania na kasie fiskalnej “świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.”. W przypadku zwolnień 2 i 3 można także podeprzeć się zwolnieniami z pozycji od 2 do 7 załącznika do rozporządzenia (zwolnienia dla energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzaniem ścieków, zbieraniem odpadów itd.). Co z handlem mieszkaniami i innymi usługami na rynku nieruchomości? Ten artykuł dotyczy najmu, jednak dla porządku przypominam też o istniejącym zwolnieniu z kasy fiskalnej dla dostawy nieruchomości. Wynika ono z art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 35 załącznika do rozporządzenia. Uwaga, jeśli wraz z nieruchomością np. mieszkaniem sprzedajesz także jego wyposażenie ruchome (meble, AGD, RTV, oświetlenie, karnisze, zasłony itp.), to musisz się nieco mocniej pochylić nad problemem kasy fiskalnej, ponieważ dla sprzedaży rzeczy ruchomych nie ma zwolnienia z kasy (chyba że wspomniane wyżej zwolnienie nr 1 czyli obrót do 20 tys. zł). Dodatkowo, w takim przypadku najczęściej komplikuje się także kwestia VAT-u. Więcej szczegółów na ten temat znajdziesz w tej książce. Jak już wspomniałem wcześniej, zgodnie z art. 3 ust. 4 dostawa nieruchomości (oraz sprzedaż środków trwałych) nie liczy się do limitu 20 tys. złotych, o którym mowa w zwolnieniu nr 1. Warto też spojrzeć na pozycję nr 26 załącznika do rozporządzenia, która zapewnia (na podstawie art. 2 ust. 1 rozporządzenia) zwolnienie z kasy fiskalnej dla usług związanych z obsługą rynku nieruchomości (usługi wg PKWiU), pod warunkiem, że świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Z tego zwolnienia korzystają pośrednicy. Opisane w tym artykule zwolnienia z kasy fiskalnej dotyczą najmu, a nie usług zakwaterowania. Dla takich usług można wykorzystać tylko niektóre z ww. zwolnień. Szczegóły znajdziesz w artykule o opodatkowaniu usług zakwaterowania. A Ty jakie masz doświadczenia z kasą fiskalną?

jpk a wynajem mieszkania